Megtaláltad. Megnézted. Beleszerettél. Kimondtad, hogy “megveszem.” De mi történik ezután? A vételi ajánlattól az ügyvéden és a szerződéskötésen át még számos lépés vezet addig, amíg végre a kezedben tarthatod a kulcsokat. Ha először vásárolsz ingatlant, könnyű elveszni a foglaló, a fizetési ütemezés, a banki ügyintézés és a birtokbaadás között.
Mutatjuk a lakásvásárlás menetét lépésről lépésre, hogy tudd, mikor mire számíthatsz!
0. lépés: Számold át az anyagi kereteidet
Mielőtt ajánlatot teszel, érdemes pontosan átgondolnod, mekkora összeggel gazdálkodhatsz. Ne csak a vételárral számolj: az ügyvédi díj jellemzően a vételár 0,5–1%-a, hitel esetén pedig további költségek, például értékbecslés és közjegyzői díj is felmerülhetnek.
Számolj a költözés, az esetleges felújítás és bútorozás, valamint a vagyonszerzési illeték költségével is, amelynek általános mértéke 4%, de bizonyos esetekben kedvezmény vagy mentesség is érvényesülhet.
1. Megszületik a döntés és jöhet a vételi ajánlat
Ha megtaláltad a megfelelő ingatlant, a következő lépés jellemzően a vételi szándék komolyabb formában történő jelzése.
A vételi ajánlatban többek között szerepelhet az általad kínált vételár, a fizetés tervezett ütemezése, a finanszírozás módja, a birtokbaadás tervezett időpontja és más, számodra lényeges feltétel.
Ez tehát jóval több annál, mint hogy szóban azt mondod az eladónak: „megveszem”.
Een a ponton érdemes körültekintően eljárni. Egy dokumentum jogi következményeit mindig annak pontos tartalma határozza meg, ezért aláírás előtt célszerű ügyvéddel egyeztetni.
Ha hitelből vásárolsz, már az ajánlat megtétele előtt fontos tisztában lenned azzal, hogy mekkora saját forrással rendelkezel, és körülbelül mekkora finanszírozásra számíthatsz. Ehhez érdemes már a lakáskeresés előtt hitel-előminősítést kérned, így jóval pontosabban láthatod, milyen értékű ingatlanokban érdemes gondolkodnod.
2. Az eladó elfogadja az ajánlatot
Ha az eladó számára megfelelő az ajánlatod, elindulhat az adásvétel előkészítése. Ennek egyik legfontosabb lépése az okiratszerkesztő ügyvéd kiválasztása. Érdemes kifejezetten ingatlanjogban jártas, rutinos szakembert keresni, aki megfelelően képviseli az érdekeidet, ugyanakkor segít abban is, hogy mindkét fél számára korrekt és teljesíthető megállapodás szülessen.
A szerződéskötés előtt tisztázni kell többek között, ki az ingatlan tulajdonosa, van-e rajta jelzálogjog, haszonélvezeti jog vagy más teher, mi tartozik a vételárba, hogyan és mikor történik a fizetés, mikor kerül sor a kiköltözésre és a birtokbaadásra, illetve mi történik, ha valamelyik fél nem tud határidőre teljesíteni.
A tulajdoni lap mellett társasházi lakás vásárlásakor érdemes elkérni az alapító okiratot, az SZMSZ-t és a legutóbbi közgyűlési jegyzőkönyvet is, hiszen ezekből további fontos információk derülhetnek ki a társasházról és az ingatlanról.
Fontos dokumentum továbbá az energetikai tanúsítvány, valamint a villamos biztonsági felülvizsgálat dokumentációja is, hiszen ezek kötelező elemei a szerződésnek.
A jó adásvétel egyik kulcsa, hogy ezeket a kérdéseket ne a szerződés aláírásakor kezdjétek el először megbeszélni.
3. Belép az ügyvéd
Ingatlan adásvételénél a szerződést írásba kell foglalni, a tulajdonosváltozást pedig az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni.
Az ügyvéd feladata ezért jóval több annál, mint hogy „ad egy papírt, amit alá kell írni”. Az adott ügylet körülményeitől függően ellenőrzi és megfelelően rögzíti a szerződésben többek között az ingatlan és a felek adatait, a vételárat és annak ütemezését, a birtokbaadás feltételeit, a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos rendelkezéseket, valamint az esetleges terhek rendezésének módját.
Érdemes előre rendezni azt is, mi történik késedelmes fizetés vagy késedelmes birtokbaadás esetén. Ha a szerződés valamelyik fél késedelméhez kötbért kapcsol, fontos, hogy a feltételek mindkét fél számára kiegyensúlyozottak legyenek.
Ha valamit nem értesz a szerződésben, kérdezz! Egy ingatlan megvásárlása nem az a helyzet, ahol kellemetlenül kellene érezned magad azért, mert egy jogi kifejezést nem ismersz.
4. Foglaló vagy előleg? Nem ugyanaz
A szerződéskötés környékén rendszerint a vételár egy része is megfizetésre kerülhet, de egyáltalán nem mindegy, milyen jogcímen.
A foglaló és az előleg ugyanis nem ugyanaz.
Ha az adásvétel rendben teljesül, mindkettő beleszámíthat a vételárba. Ha azonban az ügylet meghiúsul, eltérő következményekkel járhatnak.
Ezért soha ne csak azt nézd, mekkora összeget kell átadnod vagy átutalnod, hanem azt is, hogy az adott összeg milyen jogcímen kerül megfizetésre, és pontosan mit rögzít erről a szerződés.
5. Ha hitelből vásárolsz, elindul a banki folyamat
Készpénzes vásárlásnál a folyamat általában egyszerűbb. Lakáshitelnél azonban a szerződéskötést követően a banki ügyintézés is fontos szerepet kap.
A bank többek között vizsgálhatja a hiteligénylő jövedelmi és pénzügyi helyzetét, valamint magát az ingatlant is. Az értékbecslés eredménye különösen fontos, hiszen a bank által megállapított érték hatással lehet arra, hogy mekkora finanszírozást biztosít.
Éppen ezért érdemes lehet már az adásvételi szerződés megkötése előtt előzetes értékbecslést kérni. Ha ugyanis a bank végül nem biztosítja a szükséges finanszírozást, az önmagában nem az eladó felelőssége, és ennek következtében akár a foglalót is elveszítheted.
Hitellel történő vásárlásnál ezért a szerződésben szereplő fizetési határidőket is a finanszírozás várható menetéhez érdemes igazítani.
6. Következnek a vételárrészletek
Az adásvételi szerződés pontosan meghatározza, hogyan és mikor kell megfizetni a vételárat.
Lehet saját forrásból fizetett rész, bankhitelből érkező összeg, és az is előfordulhat, hogy több részletben történik a teljesítés. Ha az eladott ingatlant például jelzálog terheli, annak rendezése is része kell, hogy legyen a folyamatnak.
Egy ingatlan-adásvételben a fizetési ütemezés nem adminisztratív részlet, hanem a megállapodás egyik központi eleme.
7. Mi történik közben a földhivatalnál?
Attól, hogy aláírtátok az adásvételi szerződést, az ingatlan még nem kerül automatikusan a nevedre. A tulajdonjog megszerzéséhez ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is szükség van.
Ha a teljes vételár nem azonnal kerül megfizetésre, a szerződés és az ingatlan-nyilvántartási eljárás is ennek megfelelően épülhet fel. A jelenlegi szabályozásban például megjelenik a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog is.
Első vásárlóként azonban nem szükséges az eljárás minden technikai részletét ismerned. Sokkal fontosabb, hogy legyen melletted olyan jogi szakember, aki végigviszi a folyamatot, és elmagyarázza, mikor mi történik.
Arra viszont érdemes felkészülni, hogy a tulajdonjog bejegyzése nem feltétlenül történik meg néhány nap alatt. A földhivatal leterheltsége miatt az ügyintézés akár több hónapot is igénybe vehet. Bizonyos esetekben lehetőség van soron kívüli eljárást kérni, amelynek külön díja van.
8. Megérkezik a teljes vételár, közeledik a kulcsátadás
Amikor a szerződésben meghatározott vételár teljes egészében megfizetésre került, már nagyon közel jársz ahhoz a pillanathoz, amire az egész folyamat alatt vártál, a birtokbaadáshoz.
De itt sem csak arról van szó, hogy az eladó a kezedbe ad egy kulcscsomót.
A birtokbaadáskor kötelező jegyzőkönyvet készíteni, amelyben többek között rögzíteni kell:
- az aktuális mérőóraállásokat,
- az átadott kulcsokat,
- az ingatlan állapotát,
- az átadott dokumentumokat és tartozékokat,
- valamint minden olyan körülményt, amelyet a felek fontosnak tartanak.
Ezután következhet a közművek átírása, illetve a társasház vagy közös képviselő értesítése is.
Tipp: A birtokbaadás napján készíts fotót a mérőórák állásáról is. Társasházi lakás esetén kérj nullás igazolást a közös költségről, amely igazolja, hogy nincs fennálló tartozás. Érdemes továbbá a közös képviselőtől arról is nyilatkozatot kérni, hogy a tulajdonosnak nincs egyéb befizetési kötelezettsége, például korábban megszavazott célbefizetés.
9. Végre nálad a kulcs
Ez az a pillanat, amikor a hónapok óta nézegetett alaprajz, hirdetés és szerződés egyszer csak valódi otthonná válik.
Megkapod a kulcsokat, jöhet a költözés és elkezdődhet az új fejezet.
Az ingatlan-nyilvántartási folyamat ettől még nem feltétlenül ugyanebben a pillanatban ér véget, ezért érdemes különválasztani a birtokbaadás és a tulajdonjog bejegyzésének fogalmát.
Mennyi idő az egész folyamat?
Erre nincs egyetlen univerzális válasz.
Egy készpénzes, tehermentes ingatlan megvásárlása egészen más ütemben történhet, mint egy olyan ügylet, ahol a vevő hitelt vesz fel, az eladó ingatlanán pedig még fennálló banki tartozást is rendezni kell.
Ahelyett tehát, hogy egy általános szabályból indulnál ki, mindig az adott ügyletre kialakított ütemezést nézd.
Már a vételi ajánlat előtt érdemes átgondolni, miből finanszírozod a vásárlást, mikorra van szükséged a birtokbaadásra, és milyen határidőket tudsz valóban biztonsággal vállalni.
Elsőre talán hosszúnak tűnhet
Elsőre hosszúnak tűnhet a folyamat, de nem kell minden lépést egyedül átlátnod.
Egy jól előkészített ingatlanvásárlásnál nemcsak az számít, hogy melyik lakást választod, hanem az is, hogyan jutsz el biztonságosan a döntéstől a kulcsátadásig.
Csapatunk ebben a folyamatban is melletted áll, az ingatlan megtalálásától és az egyeztetésektől egészen addig, amíg végül a kezedben van az új otthonod kulcsa.
Ingatlant keresel? Vedd fel velünk a kapcsolatot, és mondd el, milyen otthont szeretnél megtalálni!
Jelen cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. Az egyes ingatlanügyletek feltételei eltérhetnek, ezért konkrét vásárlás előtt érdemes ügyvéddel, finanszírozás esetén pedig a megfelelő pénzügyi szakemberrel/bankkal egyeztetni.
Képek: Magnific
