Budapesten évek óta az Airbnb az egyik legnagyobb hatással bíró tényező az albérletpiacon. Sokan a rövid távú kiadást okolják az elszálló lakbérekért, miközben mások szerint a probléma ennél jóval összetettebb.
De mi történt valójában a piacon az elmúlt években, és tényleg olcsóbbak lettek-e az albérletek ott, ahol korlátozták az Airbnb-t? Megnéztük, mit mutatnak a számok és a jelenlegi budapesti ingatlanpiac.
Hogyan alakította át az Airbnb Budapestet?
A rövid távú lakáskiadás különösen a belső kerületekben változtatta meg a piacot. A 2010-es évek végére a turistákra optimalizált lakások száma robbanásszerűen nőtt, főleg az V., VI., VII. és VIII. kerületben. Ezek jellemzően kisebb belvárosi lakások voltak, amelyek hosszú távú albérletként is tökéletesen működhettek volna.
A tulajdonosok számára ez sokáig teljesen logikus döntésnek számított. Egy Airbnb-lakás jó kihasználtság mellett lényegesen magasabb bevételt tudott termelni, mint egy hagyományos albérlet. Sok esetben akár másfélszeres vagy kétszeres havi bevétel is elérhető volt.
Ez azonban fokozatosan elkezdte csökkenteni a hosszú távon kiadható lakások számát a belvárosban. Márpedig amikor kevesebb a kiadó lakás, miközben a kereslet továbbra is erős, az árak emelkedni kezdenek.
Tényleg az Airbnb miatt drágultak az albérletek?
Részben igen, de a helyzet nem ennyire egyszerű.
Az Airbnb valóban hozzájárult a kínálat szűküléséhez bizonyos kerületekben, különösen a turisztikailag legnépszerűbb részeken. Ugyanakkor az albérletárakat egyszerre több tényező is emelte. Az infláció, a magasabb hitelkamatok, a dráguló ingatlanárak, a növekvő fenntartási költségek és az erős budapesti lakhatási kereslet mind szerepet játszottak az áremelkedésben.
Vagyis az Airbnb önmagában nem magyarázza a teljes drágulást, viszont bizonyos városrészekben egyértelműen ráerősített a folyamatokra.
Mi történt Terézvárosban?
2024-ben Terézvárosban népszavazás döntött arról, hogy 2026-tól nem adnak ki új Airbnb-engedélyeket a kerületben. Ez országosan is komoly figyelmet kapott, hiszen ez volt az egyik első igazán jelentős lépés a rövid távú lakáskiadás korlátozására Budapesten.
A cél egyértelmű volt: több lakás visszaterelése a hosszú távú albérletpiacra, illetve az albérletárak növekedésének lassítása.
És tényleg csökkentek az albérletárak?
A rövid válasz az, hogy egyelőre nem látványosan.
Az ingatlan.com és különböző piaci elemzések alapján nem történt olyan mértékű visszaesés az albérletárakban, amit egyértelműen a terézvárosi Airbnb-szigorításnak lehetne tulajdonítani.
Ennek több oka is van. A budapesti albérletkereslet továbbra is erős, miközben még mindig kevés a jó minőségű kiadó lakás. Emellett a magas ingatlanárak miatt sokan továbbra sem tudnak vásárolni, ezért kénytelenek bérlésben gondolkodni.
A másik fontos tényező, hogy az Airbnb-lakások egy része nem automatikusan kerül át az albérletpiacra. Több tulajdonos inkább eladja az ingatlant, vagy más befektetési stratégiában kezd gondolkodni. Emiatt a piac nem reagált olyan gyorsan és látványosan, mint azt sokan várták.
Akkor mi változott valójában?
A legnagyobb változás inkább a befektetői gondolkodásban látszik.
Néhány éve a belvárosi kis lakásoknál szinte automatikus volt az Airbnb-stratégia. Ma már ez sokkal bizonytalanabb. A befektetőknek számolniuk kell a szabályozási kockázattal, az esetleges további szigorításokkal, a növekvő versennyel és azzal is, hogy az Airbnb-hozam már nem annyival magasabb, mint korábban.
Ezért egyre többen fordulnak újra a hosszú távú albérlet felé.
Az albérletpiac közben stabil maradt
Budapesten továbbra is erős a bérleti kereslet. Különösen keresettek a kisebb lakások, a jó közlekedésű lokációk és az alacsony fenntartású ingatlanok.
Az elmúlt években az albérletárak jelentősen emelkedtek, és a KSH, illetve az ingatlan.com adatai alapján 2025–2026-ban is magas szinten maradtak a bérleti díjak, különösen a belső kerületekben.
Ez azt jelenti, hogy a hosszú távú kiadás ma már sokkal erősebb alternatíva, mint korábban volt.
Befektetői szemmel: már nem a maximális hozam a fő kérdés
Az egyik legfontosabb változás, hogy a befektetők ma már nem kizárólag a legmagasabb bevételt keresik. Sokkal fontosabb lett a stabilitás, a kiszámíthatóság és a hosszú távú működőképesség.
Ma már nem az a kérdés, hogy melyik stratégia hoz papíron többet, hanem inkább az, hogy melyik működik biztonságosabban öt vagy tíz év múlva is.
Mit jelent ez annak, aki most gondolkodik befektetésben?
A legfontosabb, hogy Budapest ma már sokkal tudatosabb piac lett.
A belvárosi Airbnb továbbra is lehet jó üzlet, de több kockázattal jár, több munkát igényel, és már nem automatikusan a legjobb stratégia. A hosszú távú albérlet ezzel szemben kiszámíthatóbb, egyszerűbben kezelhető, és sok esetben már közel hasonló megtérülést tud hozni alacsonyabb kockázat mellett.
Gondolkodsz kiadásban vagy befektetésben?
Segítünk átnézni, hogy az adott ingatlan Airbnb-ben működhet jobban, vagy hosszú távú kiadásban lehet stabilabb döntés.
FORRÁSOK
Képek: Freepik
