Megtaláltad a megfelelő lakást, az árban is sikerült megegyezni, majd a tulajdoni lap III. részén ott szerepel egy bank neve és mellette a jelzálogjog. Elsőre ijesztőnek tűnhet, pedig egy hitellel terhelt ingatlan eladása és megvásárlása önmagában egyáltalán nem rendkívüli helyzet.
A lényeg az, hogy a fennálló tartozás rendezése, a teher törlése és a vételár kifizetése megfelelő sorrendben, dokumentáltan történjen. Mutatjuk, mire érdemes figyelni, hogy a vásárlás végén valóban tehermentes ingatlan kerüljön a tulajdonodba.
Mit jelent, ha jelzálogjog szerepel a tulajdoni lapon?
A jelzálogjog nem azt jelenti, hogy az ingatlan a bank tulajdonában van. A tulajdonos továbbra is az, aki a tulajdoni lapon tulajdonosként szerepel, a bank azonban a hitel biztosítékaként jogot jegyeztetett be az ingatlanra.
Az MNB tájékoztatása szerint jelzáloghitel esetén a hitelintézet a fedezetül szolgáló ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be. Ha az adós nem teljesíti a fizetési kötelezettségét, a bank a megfelelő jogi eljárás keretében érvényesítheti a biztosítékát.
Éppen ezért ingatlanvásárlás előtt nem elég azt ellenőrizni, hogy valóban az eladó-e a tulajdonos. A tulajdoni lap III. részét is alaposan át kell nézni, hiszen itt jelenhetnek meg az ingatlant érintő jogok és terhek.
A jelzálogjog mellett pedig más bejegyzések is szerepelhetnek a tulajdoni lapon, ezért mindig a teljes jogi helyzetet kell megvizsgálni.
Eladható egyáltalán egy hitellel terhelt ingatlan?
Igen.
A jelzálogjog fennállása önmagában nem teszi lehetetlenné az adásvételt. A gyakorlatban sok ingatlant úgy értékesítenek, hogy az eladónak még van fennálló lakáshitele, amelynek fedezete éppen az eladni kívánt lakás vagy ház.
A tranzakció egyik legfontosabb része ilyenkor annak biztosítása, hogy a bank követelése rendeződjön, és a kapcsolódó teher törölhető legyen az ingatlan-nyilvántartásból.
Sőt, az sem feltétlenül akadály, ha a vevő maga is hitelből vásárol. Ilyenkor azonban már az eladó bankja, a vevő bankja, az ügyvéd, az eladó és a vevő folyamatát is össze kell hangolni.
Ez bonyolultabbá teszi az ügyletet, de megfelelő előkészítés mellett teljesen kezelhető.
Hogyan fizetik vissza az eladó fennálló hitelét?
Tegyük fel, hogy egy lakás vételára 80 millió forint, miközben az eladónak még 20 millió forint tartozása van azon a jelzáloghitelen, amelyet az ingatlan biztosít.
Ilyenkor nem feltétlenül az történik, hogy a vevő átutalja a teljes 80 millió forintot az eladónak, aki majd később rendezi a bankkal a tartozását.
A biztonságos konstrukció ennél jóval kontrolláltabb.
Az eladó bankjától be kell szerezni a szükséges hivatalos igazolást a fennálló, rendezendő tartozásról és a teljesítés feltételeiről. A vételár megfelelő része ez alapján közvetlenül a tartozás rendezésére fordítható. A fennmaradó vételárrész pedig az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek és ütemezés szerint kerülhet az eladóhoz.
Az MNB oktatási anyaga is ismerteti azt a gyakorlatot, amely szerint terhelt ingatlan vásárlásakor a meglévő kölcsön visszafizetése történhet a vevő saját erejéből, illetve bizonyos esetekben a vevő által felvett lakáshitelből is, a fennálló tartozásról kiállított banki igazolás alapján.
A tehermentesítés nem egyetlen lépésből áll
Fontos különbséget tenni a tartozás kifizetése és a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási törlése között.
Attól, hogy a bank megkapta a fennálló tartozást, a jelzálogjog még nem tűnik el automatikusan ugyanabban a pillanatban a tulajdoni lapról. A törléshez szükséges megfelelő banki nyilatkozat, illetve engedély és az ingatlan-nyilvántartási eljárás is.
Ezért kell az egész folyamatot már az adásvételi szerződésben átgondolni.
A Ptk. alapján az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogokat és tényeket közhitelesen tartalmazza, a bejegyzések sorrendjének, vagyis ranghelyének pedig szintén jogi jelentősége van.
A vevő szempontjából tehát nem az a cél, hogy egyszerűen ki legyen fizetve a hitel, hanem az, hogy a megállapodás szerinti terhek tényleges törléséhez szükséges feltételek is teljesüljenek.
Miért különösen fontos a vételár megfelelő ütemezése?
Terhelt ingatlannál a vételárfizetés sorrendje az ügylet egyik legfontosabb biztonsági eleme.
Az adásvételi szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy melyik vételárrész mikor esedékes, hová kerül, milyen feltételek teljesülése szükséges hozzá, illetve hogyan kapcsolódik mindez a fennálló tartozás rendezéséhez és a teher törléséhez.
Ha a vevő hitelből finanszírozza a vásárlást, további feltételek jelenhetnek meg. A vevő bankjának ugyanis szintén megvannak a saját folyósítási és fedezeti követelményei. Az MNB is felhívja rá a figyelmet, hogy a hitelintézetek a jogszabályi minimumoknál szigorúbb feltételeket is meghatározhatnak a hitelezés során.
Ezért problémás lehet, ha az adásvételi szerződést úgy írják alá, hogy előtte nem tisztázták a finanszírozás részleteit.
Milyen dokumentumokra érdemes különösen figyelni?
Az egyik legfontosabb dokumentum természetesen az aktuális tulajdoni lap. Nem érdemes kizárólag egy hónapokkal korábban letöltött példányra hagyatkozni, hiszen időközben új bejegyzés vagy széljegy kerülhetett rá.
A Ptk. alapján a bejegyzett jogok és tények mellett a széljegyzett kérelmeknek is jelentőségük van, ezért ezeket sem szabad figyelmen kívül hagyni.
Terhelt ingatlannál emellett különösen fontos lehet az eladó bankjának aktuális tartozásigazolása, a teher törléséhez kapcsolódó banki dokumentáció, az adásvételi szerződés és – hitelből vásárló vevő esetében – a finanszírozó bank által előírt iratok.
A konkrét dokumentumok és eljárási lépések bankonként, illetve az adott teher típusától függően eltérhetnek, ezért nem érdemes sablonként kezelni két látszólag hasonló adásvételt.
Nem minden teher ugyanolyan
Ez az egyik legfontosabb dolog, amit vásárlóként érdemes megjegyezni.
Ha a tulajdoni lapon egy ismert bank javára bejegyzett, fennálló lakáshitelhez kapcsolódó jelzálogjog szerepel, és rendelkezésre áll a rendezéséhez szükséges banki dokumentáció, az egy jól kezelhető helyzet lehet.
Más típusú bejegyzések azonban jóval összetettebbé tehetik az ügyletet.
Végrehajtási jog, haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom, perrel kapcsolatos bejegyzés vagy több jogosult javára fennálló teher esetében már egészen más kérdéseket kell tisztázni.
Ezért nem érdemes pusztán azt nézni, hogy „terhelt vagy tehermentes” az ingatlan. A valódi kérdés az, hogy pontosan milyen teher szerepel rajta, kinek a javára, milyen követeléshez kapcsolódik, és milyen feltételekkel törölhető.
Mikor jelenthet valódi kockázatot a terhelt ingatlan?
A jelzálogjog tehát önmagában nem feltétlenül jelent rosszat. A rendezetlen körülmények viszont már azok lehetnek.
Figyelmeztető jel lehet például, ha nem áll rendelkezésre pontos információ a fennálló tartozásról, az eladó nem tudja vagy nem akarja beszerezni a banki dokumentumokat, több különböző teher szerepel a tulajdoni lapon, vagy nem egyértelmű, hogy a vételár elegendő-e valamennyi rendezendő követelés kifizetésére.
Ugyanígy különös körültekintést igényel, ha az ingatlanhoz végrehajtási eljárás vagy más jogvita kapcsolódik.
Ilyenkor már nem az a kérdés, hogy technikailag megvásárolható-e az ingatlan, hanem az, hogy milyen feltételekkel és mekkora kockázattal valósítható meg az adásvétel.
Mi történik, ha te is hitelből vásárolsz?
Ez elsőre úgy hangozhat, mintha két egymásnak feszülő bank között kellene lebonyolítani az adásvételt: az egyiknek törölnie kellene a jelzálogjogát, a másik pedig csak akkor szeretne folyósítani, ha megfelelő fedezetet kap.
A gyakorlatban azonban éppen az ilyen helyzetek miatt fontos a folyamat pontos megszervezése.
A vevő bankja meghatározza, milyen dokumentumok és feltételek szükségesek a folyósításhoz. Az eladó bankja közli a tartozás rendezésének és a teher törlésének feltételeit. Az ügyvéd pedig ezekhez igazítja az adásvételi szerződés jogi és fizetési konstrukcióját.
Az MNB anyaga alapján a vevő lakásvásárlási hitelének egy része is felhasználható lehet a megvásárolt ingatlant terhelő korábbi hitel rendezésére, a szükséges hivatalos banki igazolások és feltételek mellett.
Vagyis a „hitelből vennék egy hitellel terhelt lakást” helyzet sem szokatlan – egyszerűen több szereplő összehangolását igényli.
Az ügyvéd itt jóval többet csinál, mint elkészíti a szerződést
Terhelt ingatlannál különösen fontos, hogy az ügyvéd már az ügylet megfelelő szakaszában bekapcsolódjon.
Nemcsak az adásvételi szerződés elkészítése a feladata. A tulajdoni lap tartalmának jogi értékelése, a terhek és azok törölhetőségének vizsgálata, a vételárfizetés biztonságos konstrukciójának kialakítása, valamint az ingatlan-nyilvántartási lépések összehangolása mind meghatározó lehet.
Ha a vevő is hitelt vesz fel, az ügyvédnek a finanszírozó bank elvárásait is figyelembe kell vennie.
Ezért érdemes már azelőtt tisztázni a jogi és finanszírozási feltételeket, hogy olyan határidőket vagy fizetési vállalásokat tennél, amelyeket később a banki folyamat miatt nehéz teljesíteni.
Terhelt? Ettől még nem kell lemondanod róla
Egy jelzálogjoggal terhelt ingatlan láttán tehát nem kell automatikusan továbbgörgetni a következő hirdetésre.
A teher önmagában nem feltétlenül probléma. A tisztázatlan teher viszont már az lehet.
A vásárlás előtt pontosan tudni kell, mi szerepel a tulajdoni lapon, mekkora és milyen követelés áll mögötte, hogyan történik annak rendezése, milyen dokumentum szükséges a törléshez, és hogyan illeszkedik mindehhez a vételár kifizetése.
Ha ezek a lépések megfelelően vannak előkészítve, egy hitellel terhelt ingatlan megvásárlása is biztonságosan lebonyolítható.
Ingatlant vásárolnál, de bizonytalan vagy a tulajdoni lapon szereplő bejegyzések miatt? A Hunters csapata a kereséstől az adásvételi folyamatig végig melletted áll, és segít abban, hogy ne csak a megfelelő ingatlant találd meg, hanem átgondolt döntést is hozz. Keress minket bizalommal!
Jelen cikk általános tájékoztatást nyújt, nem minősül jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. Egy konkrét ingatlan terheinek és az adásvétel feltételeinek megítéléséhez minden esetben kérd az eljáró ügyvéd, illetve szükség esetén a finanszírozó hitelintézet segítségét.
